倫敦買房攻略 倫敦買房必須考慮的因素

　　倫敦那么大，到底選擇在哪里置業(yè)或投資呢?是東區(qū)金絲雀碼頭金融區(qū)?還是倫敦西區(qū)或北區(qū)傳統(tǒng)富人區(qū)?或者選擇倫敦中心、資產(chǎn)增值潛力的“倫敦中心黃金地段”?

　　這主要取決于您置業(yè)倫敦的目的以及您的預(yù)算。

　　你不能不知道的倫敦買房必須考慮的因素

　　便利的公共交通

　　倫敦是全英乃至歐洲的交通樞紐，擁有四個(gè)機(jī)場(chǎng)，四通八達(dá)的地鐵、火車和公路網(wǎng)以及輕軌、巴士和輪渡服務(wù)，交通出行極為便利，每天數(shù)以百萬(wàn)人搭乘公共交通工 具進(jìn)出倫敦。自駕車進(jìn)入倫敦市中心“一區(qū)”(ZONE 1)還需交納價(jià)格不菲的交通擁堵費(fèi)。如果住在倫敦三區(qū)甚至四區(qū)以內(nèi)，基本無(wú)需開(kāi)車。

　　國(guó)際大都會(huì)

　　倫敦是環(huán)球金融中心，也是全球金屬交易、保險(xiǎn)和海運(yùn)中心，法律、會(huì)計(jì)、融資等專業(yè)服務(wù)聲譽(yù)卓著，眾多海外公司在倫敦設(shè)立歐洲總部，倫敦毫無(wú)疑問(wèn)是全球的營(yíng)商之地。

　　悠久的歷史、多元文化和包容性是倫敦源源不斷吸引海外移民的重要原因，這里法制健全，種族歧視沒(méi)有市場(chǎng)。

　　倫敦全年都有豐富多彩的各種文化藝術(shù)娛樂(lè)和體育活動(dòng)，無(wú)論您喜歡逛博物館美術(shù)畫(huà)廊還是跳騷市場(chǎng)，或者留戀西區(qū)(WEST END)的音樂(lè)劇、SOHO的動(dòng)感夜生活，南岸(SOUTH BANK)的藝術(shù)和小資氛圍，DOCKLANDS的適宜東方人居住的環(huán)境，或者喜歡血拼購(gòu)物、酒吧文化，居住在倫敦，盡享真正的國(guó)際大都會(huì)生活。

　　此外，倫敦氣候四季分明，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，早已不是“霧都”。

　　考慮英國(guó)置業(yè)，要做哪些”功課“?

　　了解以下幾點(diǎn)，對(duì)您的海外置業(yè)一定有所幫助。

　　1. 了解所在國(guó)對(duì)國(guó)外投資者身份的要求

　　例如在美國(guó)，有少數(shù)州要求只有美國(guó)公民或居民身份才能購(gòu)買當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)，英國(guó)沒(méi)有限制，持有中國(guó)護(hù)照的中國(guó)公民可以投資英國(guó)地產(chǎn)。

　　2. 明確海外置業(yè)的目的

　　居住(Residence)，還是投資出租(Buy-to-let)，還是純粹投資(中長(zhǎng)期考慮)，子女教育還是其他考慮優(yōu)先，投資者應(yīng)采取不同的投資策 略，選擇不同的房產(chǎn)類型。例如，海外住宅物業(yè)通常將房?jī)r(jià)和土地價(jià)格分開(kāi)計(jì)算，房產(chǎn)每年折舊，而土地卻長(zhǎng)期“增值”，購(gòu)買具有使用權(quán)的房產(chǎn)更有長(zhǎng)期投資價(jià)值。如果子女在英國(guó)留學(xué)，買一個(gè)合適的公寓單元甚至出租多余的房間，好過(guò)租房為別人交銀行貸款。銀行的按揭利率針對(duì)不同置業(yè)目的也有所不同。假如您有意投資移民或者有女在英國(guó)留學(xué)讀書(shū)，可能需要有不同的考慮。

　　3. 了解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的情況，以及市場(chǎng)情況。

　　通過(guò)親戚朋友的幫助是一方面，通過(guò)專業(yè)中介代理機(jī)構(gòu)可以得到更加可靠的信息，并且有更大機(jī)會(huì)更快捷搜尋到自己滿意的物業(yè)，并得到更加專業(yè)的全程服務(wù)。例如物業(yè)的地理位置，周邊環(huán)境，周邊鄰居是怎樣的住戶，交通是否方便，有無(wú)學(xué)校、公園和購(gòu)物場(chǎng)所，附近地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，該地區(qū)未來(lái)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。一份專業(yè)查房 (SURVEY)報(bào)告可能讓你議價(jià)時(shí)有更大的空間，節(jié)省大筆金錢。了解當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的歷史記錄和未來(lái)趨勢(shì)，有助于做出明智的判斷。這些沒(méi)有專業(yè)公司的服務(wù)是很難完成的。

　　4. 了解置業(yè)成本和各種稅費(fèi)。

　　海外購(gòu)房通常須繳納印花稅、市政配套費(fèi)等各種稅費(fèi)，賣房也會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)，主要是增值稅等。一些的增值稅高達(dá)按增值部分的45%來(lái)征收，也有些如英國(guó)，目前為鼓勵(lì)海外人士在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，對(duì)在當(dāng)?shù)刭?gòu)房的海外人士不征收房產(chǎn)增值稅(資本利得稅)。很多都要按年征收一定的物業(yè)稅或房產(chǎn)稅，除房產(chǎn)增值稅外，出租獲利也要交稅(收入所得稅)，有些海外地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買價(jià)格聽(tīng)上去很便宜，但是“養(yǎng)房”成本可能很高，如果不能及時(shí)成功出租就有更大風(fēng)險(xiǎn)。就英國(guó)地產(chǎn)而言，除了房款之外，買家還需支付房地產(chǎn)檔案和房產(chǎn)測(cè)量檢驗(yàn)費(fèi)(SURVEY FEE)，房地產(chǎn)檔案登記/地契費(fèi)(LAND REGISTRY/LAND RENT)，印花稅(SDLT，根據(jù)房?jī)r(jià)有所不同)，市政物業(yè)稅(COUNCIL TAX)，物業(yè)管理費(fèi)(SERVICE CHARGE，如果是公寓)，還有必不可少的律師費(fèi)(LEGAL FEE)，因?yàn)樗械禺a(chǎn)交易必須有律師參與，以確保投資者利益。此外您可能還需要支付一定中介代理服務(wù)費(fèi)，以協(xié)助您找到滿意的房子并辦理所需的交易手續(xù)。

　　5. 重視合同責(zé)任，及時(shí)繳費(fèi)。

　　其他暫且不談，就投資英國(guó)地產(chǎn)而言，買家如果有任何疑問(wèn)或不明確事情，可以要求澄清，不要簽合同。一旦簽訂合同，那一刻起就具有約束雙方的法律效 力，買家必須按照合同規(guī)定嚴(yán)格操作，以避免可能的麻煩和法律風(fēng)險(xiǎn)。例如，須按照合同規(guī)定的日期及時(shí)支付購(gòu)房首期款給代表自己的律師，由律師給到開(kāi)發(fā)商律師，再給到開(kāi)發(fā)商。拖欠銀行按揭貸款和其他付款不僅影響自己的信用記錄，可能遭遇利息索賠甚至律師函收房警告，預(yù)付款也無(wú)法拿回。另外一方面，如果房子質(zhì) 量或者開(kāi)發(fā)商責(zé)任范圍出現(xiàn)任何問(wèn)題，買家也享有權(quán)利要求修復(fù)或賠償。

　　6. 物業(yè)管理。

　　對(duì)于投資房產(chǎn)然后對(duì)外出租(Buy-to-let)以支付銀行按揭貸款的投資客，重要的考慮事項(xiàng)除了租金是否可以超過(guò)按揭金額之外，就是物業(yè)管理。只 有物業(yè)成功出租，才有租金收入，而租給怎樣的租客，人在外地如何打理，租客不交租金或者到期不搬家怎么辦?物業(yè)管理不善甚至無(wú)人管理，可能令物業(yè)長(zhǎng)時(shí)間空 置，既收不到租金，物業(yè)增值也受限。強(qiáng)烈建議使用專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，提供全套物業(yè)代管服務(wù)，包括家私配置，兩年保證出租，嚴(yán)格挑選租客，保證租金收入以及準(zhǔn) 時(shí)清空房屋，甚至提供禮房屋賓服務(wù)。按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，或委托英國(guó)中介進(jìn)行專業(yè)物業(yè)管理，業(yè)主可節(jié)省大量時(shí)間和精力，輕輕松松做房東。

　　7. 留意政策變化，尤其是針對(duì)海外人士購(gòu)房的政策變化。

　　各和地區(qū)對(duì)境外人士購(gòu)房的限制都各不相同，在貸款政策方面，應(yīng)提前了解銀行的貸款手續(xù)。在買賣合同中還應(yīng)約定購(gòu)房者無(wú)法獲得銀行貸款時(shí)的處理方式， 提前規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。目前英國(guó)銀行的貸款利率是史上時(shí)期。負(fù)責(zé)任的中介機(jī)構(gòu)會(huì)向客戶介紹價(jià)值服務(wù)良好的按揭服務(wù)商，并及時(shí)知會(huì)客戶政策方面的變化。

　　8. 合理避稅。

　　這尤其適用于打算具有英國(guó)地產(chǎn)投資組合或購(gòu)買超過(guò)100萬(wàn)英鎊以上房產(chǎn)的客戶。100萬(wàn)英鎊以上的地產(chǎn)要繳納高達(dá)5%的印花稅，可以通過(guò)采取成立“特殊目的載體”(SPV)或其他方式來(lái)合理避稅，雖然客人要繳納一定的服務(wù)費(fèi)和管理費(fèi)，節(jié)省的投資和避稅好處更大。此外，購(gòu)房過(guò)程中的很多費(fèi)用都可以用來(lái)抵 稅。需要注冊(cè)成立國(guó)外公司或離岸公司，請(qǐng)咨詢專業(yè)服務(wù)商。我們可以免費(fèi)推薦這樣的服務(wù)商。

　　9. 購(gòu)買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。

　　災(zāi)害性天氣對(duì)房屋的損耗較大，對(duì)付這類風(fēng)險(xiǎn)的辦法就是購(gòu)買保險(xiǎn)。國(guó)外的保險(xiǎn)費(fèi)率低，保障面廣，理賠到給付都有成熟而嚴(yán)格的規(guī)范。對(duì)于新房，部分開(kāi)發(fā)商提供五年或十年的質(zhì)量保障，可咨詢律師或中介是否需要額外購(gòu)買保險(xiǎn)。

　　如果您以自己的名義購(gòu)買英國(guó)地產(chǎn)，建議設(shè)立英國(guó)遺囑，例如將所購(gòu)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給在世配偶或者子女，以合理規(guī)避高額遺產(chǎn)稅。